الطريقة البسيطة التي يستخدمها الأثرياء لمضاعفة ثرواتهم

في عام 2024 سجل  1% من الأثرياء قفزة غير مسبوقة في ثرواتهم، إذ اعتمدوا تحديثًا لاستراتيجياتهم المالية أطلقوا عليه اسم “شراء واقتراض النرد 2.0”. ففي حين كانت النسخة الأصلية من الاستراتيجية قد بنت مليارات الدولارات، فإن النسخة المطورة أصبحت أكثر قوة وفعالية. خلال السطور القادمة حصريا على موقع نصيحة استثمارية ، سنتعرف سويًا على كيفية عمل هذه الاستراتيجية، ولماذا يتسابق الأثرياء لاعتمادها، وكيف يمكنك تطبيقها بنفسك.

لنبدأ بقصة مستثمرين عقاريين، جوردان وجانيت ، اللذين بدآ من نقطة انطلاق متشابهة لكن مساراتهما انتهت بانحرافين جذريين. ففي حين باع جوردان عقاره الإيجاري مقابل 500,000 دولار بعد خصم الضرائب، محققًا ربحًا ضئيلًا يصل إلى 450 دولارًا فقط . أما جانيت، فقد قررت الاحتفاظ بممتلكاتها؛ فلم تُخزن أموالها في حساب توفير يتآكل بفعل التضخم، بل استخدمتها بطريقة ذكية أدت إلى تضاعف صافي ثروتها تقريبًا.

الفكرة الجوهرية وراء استراتيجية “شراء واقتراض النرد” هي كالآتي: تخيل أنك تمتلك جبلًا من الذهب؛ بيع هذا الجبل يعني تحمل ضرائب باهظة تقلل من قيمته، لذا بدلاً من بيعه، تختار الاقتراض باستخدام قيمته لشراء أصول إضافية، محتفظًا بجوهرة الثروة سليمة.

على سبيل المثال، لنأخذ برج ترامب؛ فهو ليس مجرد مبنى عادي، بل آلة حقيقية لبناء الثروة مع مرور الزمن. إذ ترتفع قيمته، ويستمر المستأجرون في دفع الإيجار، وتوفر قوانين الضرائب إعفاءات من خلال الاستهلاك، كما يعمل كبزنس يُسدد به الرهن العقاري شيئًا فشيئًا ويُبني بذلك أسهمًا مع مرور السنين. هنا تتضح خطوتان أساسيتان:

• شراء الأصول ذات القيمة العالية والاحتفاظ بها.

• الاقتراض مقابل هذه الأصول لتمويل المزيد من الاستثمارات.

فعندما يحتاج ترامب إلى رأس مال لمشروعه التالي، بدلاً من بيع برج ترامب والتعرض لفواتير ضريبية ضخمة، يختار الاقتراض؛ فالأموال المقترضة لا تُحسب كدخل وبالتالي لا تُفرض عليها ضرائب. وفي الوقت ذاته، تواصل قيمة العقار الارتفاع ويستمر تدفق الإيجارات، مما يتيح له استخدام الأموال المقترضة لتمويل مشروع آخر – ربما مبنى في بالم بيتش، حيث تعمل الأموال في مشروعين في آن واحد، كأنما تكون ممتلكاته في مانهاتن تقوم بتمارين الضغط وممتلكاته في فلوريدا تمارس تمارين العقلة.

الخطوة الثالثة تُعتبر جوهر “الاختراق الضريبي النهائي”. هنا يأتي دور ما يُسمى بالـ “بارون”، إذ تُورَّث الممتلكات إليه في نهاية المطاف. وبافتراض أن هذه الممتلكات قد شهدت تقديرًا ملحوظًا على مر السنين مع تراكم الضرائب المؤجلة، فإن هذه المستحقات تُلغى بفضل ما يُعرف بـ “الخطوة الأساسية”. على سبيل المثال، إذا اشترى ترامب برجًا بـ 50 مليون دولار وارتفعت قيمته إلى 500 مليون دولار، فإن بارون سيرث الفرق البالغ 450 مليون دولار كإرث معفى من الضرائب.

ومن هنا يتضح أن استراتيجية “شراء واقتراض النرد” لا تهدف فقط إلى تحقيق الأرباح، بل إلى الحفاظ على الثروة عبر الأجيال؛ إذ لا يقوم الأثرياء ببيع “أوزهم الذهبية” بل يقترضون ضدها وينقلونها سليمة، بينما يستمرون في وضع “البيض الذهبي” الذي يولد المزيد من الثروة.

ومع حلول عام 2025، تغيرت المعطيات مع ارتفاع أسعار الفائدة واستمرار التضخم وظهور أدوات مالية جديدة، مما استدعى تحديث الاستراتيجية بالكامل إلى “النسخة 2.0” التي تتضمن أربع ترقيات رئيسية:

1. التمويل الإبداعي:
   يسعى الأثرياء لتجنب القروض التقليدية من البنوك، فيفضلون حلولاً أكثر ذكاءً. على سبيل المثال، بدلاً من بيع عقار بقيمة 500,000 دولار مثلما فعل جوردان، احتفظت جانيت بممتلكاتها بحيث تبقى عليها فقط 50,000 دولار من الرهن العقاري بنسبة 4%. ثم قامت بفتح خط ائتمان (HELOC) بقيمة 200,000 دولار بنسبة 7٪، مما أدى إلى تحقيق زيادة في التدفق النقدي بقيمة 2,928 دولار سنويًا، إلى جانب امتلاكها لعقارَين يشهدان ارتفاعًا في القيمة وبناء حقوق ملكية وتحصيل مزايا ضريبية.

2. تكامل الأصول الرقمية:
   لم يعد الأثرياء يقتصرون على الاقتراض مقابل العقارات، بل استثمروا أيضًا في العملات المشفرة والأصول الرقمية المميزة. فمنصات مثل BlockFi وNexo تتيح لهم الاقتراض دون الحاجة لبيع العملات المشفرة، مما يمنع وقوع “حدث ضريبي”. على سبيل المثال، يحتفظ ماركوس بـ 400,000 دولار في البيتكوين، وبدلاً من بيعه وتكبد ضرائب، اقترض 200,000 دولار بفائدة تبلغ 5.5٪ واستخدمها لشراء مبنى سكني صغير، فيظل البيتكوين ينمو بينما يولد المبنى تدفقًا نقديًا ثابتًا.

3. حماية التضخم:
   الأثرياء لا يحاربون التضخم؛ بل يستخدمونه كسلاح. عند اقتراض مبلغ معين اليوم، فإنك تسدده في المستقبل بدولارات أصبحت أرخص قيمةً. إنها كأن تحصل على قرض بضمان الذهب وتسدده بالفضة، مما يضمن حماية رأس المال مقابل تقلبات السوق.

4. شبكات الإقراض الخاصة:
   تُعد هذه الشبكات عامل تغيير حاسم في عام 2025. بدلاً من اللجوء إلى البنوك التقليدية، ينضم المستثمرون إلى مجموعات إقراض خاصة تشبه الأندية المالية الحصرية. كمثال واقعي، احتاج أحد العملاء مؤخرًا إلى 400,000 دولار لتمويل عقار تجاري. بينما عرض عليه بنك تقليدي معدل فائدة بنسبة 7.8٪ مع فترة إغلاق تمتد لـ 45 يومًا، استطاع من خلال شبكة إقراض خاصة الحصول على قرض بفائدة 4.9٪ مع إغلاق خلال 10 أيام للسنة الأولى وبدون الحاجة لضمان شخصي. هذا لأن تلك الشبكات تركز على قيمة الأصول أكثر من درجة الائتمان، وتعمل بسرعة أكبر دون التقيد بنفس اللوائح. والأجمل، أنه بمجرد دخولك لهذه الشبكات، يمكنك أن تعمل بدور المقترض والمقرض معًا.

ولضمان الأمان أثناء تطبيق هذه الاستراتيجية، هناك ثلاث قواعد أساسية يجب الالتزام بها:

• قاعدة القرض بنسبة 75٪ من قيمة العقار:
  إذا كانت قيمة العقار 500,000 دولار، فلا ينبغي أن تقترض أكثر من 375,000 دولار لتوفير هامش أمان ضد تقلبات السوق. وإذا كنت مبتدئًا في مجال العقارات، فمن الأفضل ألا تتجاوز نسبة الاقتراض 60٪ (أي 300,000 دولار).

• قاعدة الاحتياطيات:
  يجب الحفاظ على احتياطي يغطي ما لا يقل عن 6 أشهر من مدفوعات الرهن العقاري، وضرائب الممتلكات، والتأمين، وتكاليف الصيانة. بالنسبة لعقار قيمته 500,000 دولار، تكون الاحتياطيات المثالية في حدود 15,000 إلى 20,000 دولار.

• قاعدة التدفق النقدي:
  يجب أن يولد كل عقار دخلًا يفوق تكاليفه بعد احتساب مدفوعات الرهن العقاري والضرائب والتأمين والصيانة ونسب الشواغر. ينصح الأثرياء بأن يستهدفوا تحقيق تدفق نقدي صافي لا يقل عن 200 دولار لكل وحدة سكنية شهريًا، إذ أن أي رقم أقل قد لا يكون مجديًا بالمستوى المطلوب.

ولنتأمل الفرق الذي أحدثته هذه الاستراتيجية على مسار الثروة، نعود إلى قصة جوردان وجانيت. ففي خلال 365 يومًا، باع جوردان عقاره بقيمة 500,000 دولار، ودفع 50,000 دولار كضرائب مكاسب رأس المال، وخسر 27,000 دولار نتيجة تأثير التضخم، مما أدى إلى انخفاض إجمالي التقدير بنحو 445,000 دولار، وتكبد تكلفة فرصة تقديرية تصل إلى 122,000 دولار. بينما اختارت جانيت الاحتفاظ بممتلكاتها واقتراض مقابلها؛ حيث كان قرضها الأصلي 50,000 دولار بنسبة 4٪ (بمدفوعات شهرية تبلغ 239 دولارًا)، ثم حصلت على HELOC بقيمة 200,000 دولار بنسبة 7٪ (مدفوعاتها الشهرية حوالي 1,167 دولارًا)، ليصبح الإجمالي 1,406 دولار شهريًا. ومع دخل إيجار قصير الأجل بلغ 3,150 دولارًا شهريًا، وصل صافي التدفق النقدي لديها إلى 744 دولارًا شهريًا، أي ما يقارب 21,000 دولار سنويًا، فضلاً عن بناء حقوق ملكية في عقارين والاستفادة من المزايا الضريبية. وهذا يُضيف فرق ثروة سنوي يصل إلى 42,988 دولار في السنة الأولى وحدها.

الخلاصة أن الأثرياء لا يمتلكون ذكاءً خارقًا؛ بل يعرفون قواعد اللعبة جيدًا. والآن، أصبح لديك نظرة شاملة على كيفية استخدام الديون والضرائب ليس فقط لكسب المال، بل للحفاظ على الثروة ونقلها عبر الأجيال.